2024年（令和6年）4月1日から、相続した土地・建物の名義変更、いわゆる相続登記が義務になりました。正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。見落とされがちなのが、施行前に相続した不動産も対象だという点です。その期限は2027年（令和9年）3月31日。「実家の名義が親や祖父母のまま」という方は、残り時間がそれほど多くありません。この記事では法務省・法務局の一次情報をもとに、あなたの期限がいつなのか、費用はいくらか、自分で申請するにはどう進めるかを整理します。
相続登記の義務化とは｜2024年4月1日から何が変わったか
これまで相続登記に期限はなく、放置していても罰則はありませんでした。所有者が分からない土地が全国で増え続けたことを受けて、不動産登記法が改正され、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化されています。
義務の内容は、大きく次の3つです。
- 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する
- 遺産分割協議がまとまった場合は、成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する
- 正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象になる
やっかいなのは、期限の起算点が「相続が起きた日」ではなく「自分が不動産を相続したと知った日」だという点です。ケース別に整理すると次のようになります。
| あなたのケース | 期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以後に相続が発生し、不動産を取得したことを知った | 知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ登記していない | 2027年（令和9年）3月31日まで |
| 遺産分割協議がまとまり、取得者が決まった | 遺産分割が成立した日から3年以内 |
3つ目は独立した義務です。先に法定相続分で登記していても、あとから遺産分割協議で取得者が決まれば、そこからさらに3年以内の登記が必要になります。
過料10万円は本当に科されるのか｜手続の流れと「正当な理由」
「10万円の罰金」と聞くと身構えますが、期限を過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。法務省の説明では、まず登記官が義務違反を把握して催告書を送り、その期限内にも登記がされない場合に、登記官が裁判所へ通知します。過料を科すかどうか、いくらにするかを決めるのは裁判所で、上限が10万円です。
また、次のような事情があるときは「正当な理由」があるものとして扱われます。
- 相続人が極めて多数で、戸籍などの書類収集に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合
- 申請義務を負う人が重病、またはこれに準ずる事情がある場合
- 配偶者からの暴力の被害者などで、避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮していて、登記申請に要する費用を負担する能力がない場合
つまり「事情があって進められない」ケースは想定されています。問題になるのは、何の手当てもせず連絡にも応じないまま放置する場合です。
運営者：Akiko.O【現場で聞いた話】
家の名義の話は、実は遺品整理の現場でよく出てきます。片づけが終わったあと、売るのか、解体するのか、リフォームして残すのか——ご家族はその選択を迫られます。「土地の権利書も一緒に探してほしい」とお願いされることも少なくありません。
そして名義を確認したら祖父のままだった、というお話が本当に多いのです。ひとつ前の代で登記を飛ばしていると、いとこや甥姪まで含めて相続人が10人を超えることも珍しくありません。書類を集めるだけで半年かかった、という方もいらっしゃいました。
すぐに登記できないときの「相続人申告登記」
遺産分割の話し合いが長引きそうなときの受け皿として、義務化と同時に相続人申告登記という簡易な手続が用意されました。「登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を、戸籍などの証明書を添えて登記官に申し出るものです。
相続人が複数いても一人で単独に申し出ることができ、連名の申出書にまとめることもできます。期限内に申し出れば、3年以内の申請義務を果たしたことになります。
POINT｜相続人申告登記は「義務を果たした」だけ
この申出をしても、その不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。それらを行うには通常の相続登記が必要です。さらに、遺産分割が成立した後の登記義務は、相続人申告登記では履行できません。あくまで期限に間に合わせるための一時的な措置と考えてください。
自分でやる相続登記の手順｜5ステップ
相続人が少なく、対象の不動産も1〜2か所であれば、司法書士に依頼せず自分で申請することも十分に可能です。法務局が公開している登記申請手続の案内に沿って進めます。
- ステップ1｜不動産を特定する／固定資産税の納税通知書や権利証をもとに、登記事項証明書を取得して地番・家屋番号を確認する
- ステップ2｜戸籍を集める／被相続人の出生から死亡までの戸籍と、法定相続人全員の戸籍を揃える
- ステップ3｜分け方を決める／遺言がなければ遺産分割協議書を作り、相続人全員が実印を押して印鑑登録証明書を添える
- ステップ4｜申請書を作る／法務局の様式に、登記の目的・原因・相続人・不動産の表示・課税価格と登録免許税を記載する
- ステップ5｜管轄の法務局へ提出する／窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請し、登録免許税を納付する
いくつか間違えやすいポイントがあります。申請書の「原因」に書くのは被相続人が亡くなった日で、遺産分割協議が成立した日ではありません。提出先は住所地ではなくその不動産の所在地を管轄する法務局です。郵送する場合は封筒に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送ります。
戸籍などの原本を返してほしいときは、コピーに「原本に相違ありません」と記載して署名押印し、原本と一緒に提出します。戸籍については相続関係説明図を添えれば、コピーを作らずに原本を返してもらえます。
手続に迷ったら、全国の法務局が予約制で「登記手続案内」（1回20分以内）を行っています。
費用はいくらかかる？登録免許税と実費の目安
自分で申請する場合の費用は、ほぼ登録免許税と書類の実費だけです。相続による所有権移転の税率は固定資産課税台帳の価格（固定資産税評価額）の0.4％。計算した額が1,000円に満たないときは1,000円になります。不動産が複数あるときは、それぞれの価格を合計してから1,000円未満を切り捨てます。
| 費目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％ | 1,000円未満のときは1,000円 |
| 戸籍謄本 | 1通450円 | 除籍・改製原戸籍は1通750円 |
| 住民票・印鑑登録証明書 | 1通300円前後 | 自治体ごとに異なる |
| 登記事項証明書 | 法務局の手数料一覧による | 取得する通数分 |
| 法定相続情報一覧図の写し | 無料 | 法務局が交付 |
| 司法書士に依頼した場合の報酬 | 事務所ごとに異なる | 報酬基準は廃止済み |
なお、2027年（令和9年）3月31日までは登録免許税が免除される2つの措置があります。ひとつは、土地を相続した人が相続登記をしないまま亡くなり、その人の名義に登記する場合（租税特別措置法84条の2の2第1項）。もうひとつは、不動産の価額が100万円以下の土地を相続で取得した場合（同条第2項）です。いずれも申請書にその旨を記載しないと適用されないため、書き忘れに注意してください。
専門家に依頼した場合の報酬は、弁護士・司法書士・税理士とも公定の報酬基準がすでに廃止されており、事務所ごとに自由に決められています。総額の見当をつけたい方は、相続手続き費用シミュレーターで、不動産の数や依頼の範囲を入れて概算を出してみてください。
戸籍集めはラクになった｜広域交付と法定相続情報一覧図
相続登記でいちばん時間がかかるのが戸籍の収集です。ここは近年の制度改正で大きく改善しました。2024年（令和6年）3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でも、まとめて戸籍証明書を請求できる「広域交付」が始まっています。
ただし、使い方には制限があります。
- 請求できるのは本人・配偶者・父母や祖父母（直系尊属）・子や孫（直系卑属）に限られる
- 窓口へ本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求はできない
- 運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど顔写真付きの本人確認書類が必要
- コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍は対象外
集めた戸籍は、法務局の法定相続情報証明制度を使って1枚の一覧図にまとめておくと、その後がぐっと楽になります。認証文付きの写しは無料で交付され、相続登記だけでなく預金の払戻しや相続税の申告、年金の手続にも使えます。申出先は「被相続人の本籍地」「被相続人の最後の住所地」「申出人の住所地」「被相続人名義の不動産の所在地」を管轄する登記所から選べ、申出日の翌年から5年間は再交付を受けられます。
よくある質問
相続登記をしないまま放置すると、過料のほかにどんな不利益がありますか？
相続人が多く、期限までに遺産分割がまとまりそうにありません。どうすればいいですか？
相続人申告登記を使ってください。自分ひとりで申し出ることができ、期限内に申し出れば3年以内の申請義務を果たしたことになります。ただし遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に改めて登記が必要です。話し合いが難しい場合は、遺産分割協議の進め方もあわせてご覧ください。
司法書士に頼むと、いくらくらいかかりますか？
司法書士の報酬基準は廃止されており、金額は事務所ごとに異なります。当サイトの相続手続き費用シミュレーターでは、相続登記の報酬を1か所7万円・2か所以上10万円を目安として置いています。これとは別に、登録免許税と戸籍などの実費がかかります。まずは複数の事務所で見積もりを取り、実費と報酬が分けて書かれているかを確認してください。
まとめ｜期限は2つ。まず「いつ知ったか」を確認する
相続登記の義務化で押さえるべきことは多くありません。①不動産を相続したと知った日から3年以内、②遺産分割が成立した日から3年以内、この2つの期限があること。そして施行前に相続した不動産は2027年（令和9年）3月31日が期限で、しかも登録免許税の免税措置も同じ日で終わるということです。話し合いが間に合わないなら相続人申告登記という受け皿があります。
最初の一歩は、固定資産税の納税通知書か権利証を出して、名義が誰になっているかを確かめることです。そこが分からないままでは、期限の起算点すら決まりません。
運営者：Akiko.Oここだけは、お伝えしておきたいこと
ご葬儀が終わってひと息つかれた頃で構いませんので、一度だけ、実家の名義を確認してみてください。とくに空き家になった実家を手放すとき、処分するときに、名義の問題が表に出てきます。そこでつまずいてしまった方を、これまで何人も見てきました。「まだ先でいい」と思っていた方ほど、調べてみたら祖父母の代で止まっていた、ということが起こります。早く動くほど、関わる人も費用も少なくて済みます。