賃貸住宅でひとり暮らしをしていた家族が亡くなったとき、残された部屋を見てまず頭をよぎるのは「全部こちらの負担になるのでは」という不安かもしれません。
結論から言うと、それは正確ではありません。原状回復には国が示した考え方があり、相続人がすべてを背負う話ではない部分もあります。
この記事では、何が相続人の負担になり、何がそうでないのかを、制度に沿って整理します。
相談者父が賃貸のアパートで亡くなりました。不動産屋さんから「原状回復の費用がかかります」と言われたのですが、部屋をすべて借りた当時の状態に戻さないといけないのでしょうか。費用はどこまでこちらが払うものなのでしょう。
誤解その1｜原状回復は「借りた当時に戻すこと」ではない
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復の定義がはっきり書かれています。
原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」だとされています（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。
つまり、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、賃料に含まれているという考え方です。借りた当時の姿に戻すことが原状回復ではない、とこのガイドラインは明確にしています。
日焼けした壁紙や、年数の経った設備の劣化などは、住まい方にかかわらず発生するものとされています。こうした部分まで相続人が修繕費を払う義務はない、というのが基本の考え方です。
誤解その2｜「通常の使用」の範囲は賃借人の負担ではない
ガイドラインは、損耗・毀損を2つの区分に分けています。賃借人が通常の住まい方をしていても発生すると考えられるもの（区分A）と、住まい方・使い方次第で発生したりしなかったりするもの（区分B）です（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。
このうち、賃借人に原状回復義務があるとされるのは区分Bと、基本的には区分Aだが手入れが悪く損耗が拡大したと考えられるもの（区分A＋B）です。区分Aそのものは賃借人の負担にはなりません。
さらに、区分Bや区分A＋Bであっても、経年変化や通常損耗が含まれている分は賃料として既に支払われているため、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減らす考え方が採用されています（同ガイドライン）。
このガイドラインは市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定したものであり、契約締結時の参考として位置づけられています。すでに契約を結んでいる場合は、契約内容に沿った取り扱いが原則とされていますので、契約書の内容を確認することが前提になります。
なぜ相続人の負担が生じるのか｜残置物と賃借権の承継という構造
ここまでの話は「原状回復の費用負担」についてでした。一方で、相続人には別の種類の責任が発生します。それが、残置物の所有権と賃借権の承継です。
国土交通省の報道発表資料によれば、賃借人の死亡後、賃借権と居室内に残された家財（残置物）の所有権は、相続人に承継（相続）されるとされています（国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について」令和3年6月7日）。
相続人の有無や所在が分からない場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になることがあり、特に単身高齢者に対して賃貸人が入居を躊躇する問題が生じているとされています（同資料）。
この問題に対応するため、国土交通省と法務省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。単身高齢者の入居時に、受任者へ賃貸借契約の解除の代理権と、残置物の廃棄や送付の事務を委任する仕組みです（同資料）。
受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。ただし、換価できる残置物については換価するよう努める必要があるとされています（国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について」）。
このモデル契約条項の使用は法令で義務づけられているものではありません。利用するかどうかは、賃貸人と入居者の合意によります（国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」）。
図：原状回復と残置物処理は別の話
| 項目 | 何が問題か | 根拠となる考え方 |
|---|---|---|
| 原状回復 | 退去時の修繕費を誰が払うか | 経年変化・通常損耗の費用は賃料に含まれる（国交省ガイドライン） |
| 残置物の処理 | 部屋に残った家財を誰が処分できるか | 所有権は相続人に承継される（国交省モデル契約条項） |
| 賃貸借契約 | 契約そのものを誰が解除できるか | 賃借権も相続人に承継される（国交省モデル契約条項） |
運営者：Akiko.O見落とされやすいのは「契約書が先」ということ
ガイドラインはあくまで契約締結時の参考として位置づけられていて、すでに結ばれている契約書の内容が原則になります。だから相続人の立場で確認すべきは、まず賃貸借契約書に原状回復についてどう書かれているかです。あいまいな記載のときに、ガイドラインが話し合いの材料になる、という順番だと理解しておくとよいと思います。
相続人が取れる具体策｜確認すべき順番
まず、賃貸借契約書を確認します。原状回復についての特約がどう書かれているかが出発点です。
次に、賃貸人や管理会社との間で、損耗の区分について話し合います。経年変化による部分と、通常の使用を超える部分は分けて考えるべきものです。
残置物については、相続人として所有権を引き継ぐ立場にあることを踏まえ、整理や処分の方針を決めます。入居時にモデル契約条項に基づく委任契約が結ばれていた場合は、その内容も確認が必要です。
遺品の整理を業者に依頼する場合は、家庭のごみを運べる許可を持っているかどうかも確認しておくべき点です。詳しくは遺品整理を頼む前に｜その業者、家庭のごみを運べる許可を持っていますかをご覧ください。
遺品整理をいつから始めるかで迷う場合は、遺品整理はいつから始める？3か月の期限から逆算するスケジュールも参考になります。
図：動く前に確かめること
- 賃貸借契約書に原状回復の特約がどう書かれているか
- 損耗が経年変化によるものか、通常の使用を超えるものか
- 入居時に残置物処理の委任契約が結ばれていたか
- 残置物の中に換価できるものが含まれていないか
- 整理を依頼する業者が必要な許可を持っているか
よくある質問
相談者原状回復と残置物が別の話だということが分かって、少し気持ちが軽くなりました。まずは契約書を確認してみます。
運営者：Akiko.O焦らず順番に
契約書を確認し、経年変化と通常の使用を超える部分を分けて考える。そのうえで分からない点は、管理会社や自治体の窓口に相談していくのがよいと思います。
まとめ｜負担の全部を背負う前に、2つを分けて考える
賃貸住宅で身内が亡くなったとき、原状回復と残置物の処理は別の問題です。原状回復については、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は賃料に含まれるという考え方があります。
一方で、残置物の所有権と賃借権は相続人に承継されます。この承継をめぐる難しさに対応するため、国はモデル契約条項という仕組みを示しています。
「全部相続人の負担」と決めつける前に、何が負担で何がそうでないのか、契約書と制度を確認することから始めてください。
無料・10の質問・約2分・名前の入力なし
あなたの「生前整理・遺品整理のそなえ」は何点？
「はい・いいえ・わからない」で答えるだけで、いまの準備の進み具合が点数で分かります。点数に合わせて、次に読んでおきたい記事もご案内します。
生前整理・遺品整理そなえ度チェックをはじめる参考・出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について」（令和3年6月7日）：https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000145.html
- 国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html