相続登記は3年以内が義務になった｜過料10万円、しかも過去の相続も対象

身内が亡くなったあと、気持ちの整理もつかないうちに、次々と手続きが押し寄せてきます。相続登記もそのひとつです。「古い家の名義だから、うちは関係ない」と思っている方ほど、注意が必要です。この記事では、令和6年4月1日に始まった相続登記の義務化について、期限と過料、対象になる人を整理します。

誤解その1｜「古い相続だから関係ない」は通らない

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。

大阪市の案内によると、令和6年4月1日より前に相続した未登記の不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があるとされています（大阪市「令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました」）。

静岡市の案内でも、令和6年4月1日以前に相続登記がされていないものも義務化の対象となる、と明記されています（静岡市「相続登記の申請義務」）。

つまり、祖父母の代から名義が変わっていない家であっても、今から期限が動き出します。「古いから後回しでいい」という考え方は、この制度のもとでは成り立ちません。

誤解その2｜放っておいても罰金で済むから大丈夫、は正しくない

「過料ぐらいなら払えばいい」と考える方もいますが、そもそも正当な理由がない場合に限って過料の対象になる、という制度です。

加古川市の案内では、正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科される場合がある、とされています（加古川市「相続登記の申請義務化（令和6年4月開始）について」）。つまり過料は確定した罰金ではなく、怠った状態が続いた場合の行政上のペナルティです。

さらに注意したいのは、登記をしないままでいると、次の世代の相続人が手続きをするときに、戸籍をたどる手間がさらに増えるという点です。これは過料とは別の、実務上の負担です。

なぜ3年なのか｜起点は「知った日」と「成立した日」の二つ

この制度を分かりにくくしているのは、期限の起点が一つではないことです。大阪市の案内によると、相続（遺言を含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があるとされています。

一方で、遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をする必要がある、とも案内されています（大阪市・静岡市・加古川市いずれも同様の記載）。

つまり、相続が発生した日そのものではなく、「自分が不動産を取得したと知った日」や「話し合いがまとまった日」が起点になります。遺産分割協議が長引けば、その分だけ期限の起算点も後ろにずれます。

今すぐ動けない人のための「相続人申告登記」

遺産分割協議がまとまらず、3年以内に相続登記そのものができない、という状況は珍しくありません。そのために設けられたのが「相続人申告登記」という仕組みです。

大阪市の案内によると、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、申出をした相続人の氏名・住所等が登記され、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度とされています。

この申告登記では、持分の割合までは登記されないため、全ての相続人を把握する資料は不要で、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すれば足りるとされています。登録免許税の計算も不要なので、評価証明書を取る必要もありません。

まず取れる具体策としては、次のような順番が考えられます。

• 自分が相続する不動産がどこにあるか、固定資産税の納税通知書などで確認する
• 遺産分割協議がまとまっているかどうかを確認する
• 協議がまとまらない見込みなら、相続人申告登記を検討する
• 管轄の法務局や司法書士に、戸籍の集め方を相談する
• 令和6年4月1日より前の相続であれば、令和9年3月31日までの期限を意識する

よくある質問